Con el afán de ayudar a que Villa María sea un lugar mejor, algunos vecinos y parte de la mesa de trabajo, tenemos ciertas preguntas con respecto al pago de ARBA que nos gustaría compartir
1. ¿Qué método se utilizará para calcular el valor de cada Lote?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
ARBA no informa ni discrimina en las boletas puestas al cobro los criterios específicos para la determinación de tal impuesto. Solo menciona la cantidad de metros de las parcelas y la cantidad de metros construidos en ellas. Respecto a los primero, no discrimina entre lotes y partes comunes, y respecto al segundo, no informa que viviendas tuvo en cuenta para determinar el tributo, y menos aún, su antigüedad, cantidad de metros construidos y como se compone cada vivienda. Todos estos puntos son lo que ARBA considera para determinar el futuro el impuesto de manera individual por lote (en adelante esta situación la definiremos con la “Información brindada por ARBA”).
Como se explicó en el comunicado del 9 de febrero pasado, en principio, el valor a abonar por ARBA para cada lote se liquidó calculando, solamente, el porcentual sobre metros cuadrados de cada lote (terreno), la formula aplicada es:
M2 DE LOTE/M2 TOTALES
Siendo los METROS CUADRADOS TOTALES la suma de todos los lotes abiertos, es decir, 1.581.891.
A este punto, qué fue lo que informó el Agrimensor al momento de presentar el plano, hasta donde pudimos averiguar, todo dependerá de lo informado y denunciado por la Fiduciaria/Desarrollador. Hay copia de lo que se presentó ante ARBA?
Según información bajada de la página de ARBA, el impuesto que se está cobrando lo declaró ARBA de oficio, esto es así? Cuál fue la última presentación que hizo la Fiduciaria por ante ARBA en su calidad de titular dominial?
2. ¿Cómo se discriminará el valor de ARBA, por lote construidos, lote en Obra, o lote solo?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
Teniendo en consideración la Información brindada por ARBA el 5 de febrero, se propuso al CDA que debido al poco tiempo que teníamos para presentar y pagar la factura (con vencimiento el 21 de febrero), esta primera cuota se distribuiría por metro cuadrado de terreno, como se venía haciendo, sin tomar la incidencia de la superficie cubierta; a posteriori, el CDA analizará los planos y demás información y de corresponder se efectuaran los ajustes en las próximas cuotas.
¿Cuál es la información brindada por ARBA? De la respuesta a la primera pregunta: “ARBA no informa ni discrimina en las boletas puestas al cobro los criterios específicos para la determinación de tal impuesto” se desprende que ARBA no informa.
Sin embargo, de su respuesta a esta pregunta surge que ARBA sí informa, en cuyo caso les solicitamos nos digan qué fue lo que informó ARBA para que la Administración/Fiduciaria decida distribuir el impuesto de la manera en que lo está haciendo?
Se presentó algún nuevo plano o lo único que hay en ARBA es lo de 2022 y por eso ARBA de oficio nos imputa este monto, se cruzó información con el agrimensor, Preves, presentó algo? Podemos tener copia de las presentaciones que se hayan hecho por ante ARBA.
El Consejo de Propietarios ya nos planteó varios temas a considerar que se estarán definiendo en las próximas semanas y que comunicaremos a todos los vecinos una vez que estén definidas.
Pueden darnos una fecha cierta. Además, el Consejo es un órgano que no tiene injerencia alguna, tal como surge del propio reglamento que Uds. redactaron, el cual desde ya desconozco y no convalido, ya que la Administración y la Fiduciaria se reservaron el derecho de vetar cualquier propuesta del mismo, por ende, los únicos que pueden brindar una respuesta son la Administración y Fiduciaria, que son las sociedades que administran y tienen la representación legal del Barrio Estancia Villa María. Además, son los únicos que manejan los fondos de los vecinos.
Sin perjuicio de ello y considerando que toda interpretación contendrá valoraciones subjetivas, ya que se desconoce los criterios adoptados por ARBA para la determinación del impuesto, se recuerda que, al momento de que ARBA realice la apertura de las partidas en forma individual, se ajustarán los pagos de acuerdo a los porcentuales de incidencia que determinara ARBA, y en dicha oportunidad se realizaran los ajustes y compensaciones que correspondan, entre las áreas no desarrolladas y las áreas desarrolladoras, y respecto a estas últimas, entre los titulares de los lotes.
De nuevo se desconocen los criterios de ARBA?
Hay vecinos que han hecho un análisis de la situación y nos han proporcionado distintas maneras de liquidar el impuesto, porque no aplicar alguno de ellos.
Más aun, Consultados expertos en la materia y habiendo analizado una de las partidas que dice “BALDIO” estas son las conclusiones: Según ARBA son 1.493.479 metros cuadrados BALDÍOS!!!
1) Es así?
2) si es así: el valor por metro HOMOGÉNEO de la cuota 1-2024 sería $15,9529.
Este valor multiplicado por la dimensión cuadrada de tu lote daría el proporcional de la cuota 1.
3. ¿Será la misma ecuación, para lotes destino vivienda que para quienes lucran y comercializan con sus espacios, ejemplo Hípico, Hotel, Caballerizas…?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
Con relación a las categorías tributadas, ARBA solo liquida tomando en cuenta la zonificación, es decir, si es urbano o rural, y si es “baldío” o “edificado”; NO existe la categoría “comercial” para el impuesto inmobiliaria
Con respecto al Hípico y Caballerizas, tema planteado por el Consejo de Propietarios, también serán materia de análisis y de corresponder que participen en la distribución se incorporarán en la próxima liquidación con el retroactivo que resultare.
Insisto con esto, el Consejo es un órgano no vinculante, por ende, las respuestas sólo pueden brindarlas la Administración y la Fiduciaria, no hay excusas, Uds. sabían del impuesto, no puede escudarse detrás de la figura del Consejo, del cual además forman parte y lo manejan (derecho a veto). Más aún, la fiduciaria es la obligada a presentar los planos, esto lo hicieron?
A esto se le suma que lo declarado en ARBA debería incluir el hípico y las Caballerizas y por ende deberían participar del impuesto, sobre todo teniendo en cuenta que ARBA NO DISCRIMINA según sus propios dichos, por ende, porqué lo hace el Barrio. Insistimos con esto, qué presentó la Fiduciaria por ante ARBA y cuándo lo hizo para que ARBA nos cobre lo que nos cobra?
De hecho, según su propia respuesta: “Como se explicó en el comunicado del 9 de febrero pasado, en principio, el valor a abonar por ARBA para cada lote se liquidó calculando, solamente, el porcentual sobre metros cuadrados de cada lote (terreno), la formula aplicada es: M2 DE LOTE/M2 TOTALES.”
Si esta es la fórmula y uds. así calcularon el impuesto, porqué dejaron afuera al hípico y Caballerizas? Habría que sumarlos por los M2 que cada uno tiene, incluidos los metros que el Hípico utiliza sin aprobación alguna, tal como surge del informe presentado por la mesa de trabajo.
El hotel, esta primera cuota, fue liquidado como el resto de los lotes, es decir, por superficie total de terreno que, en su caso, es de 56.000 m2.
Esto estaba siendo discutido por la Mesa de trabajo, ya que tal como se probó el Hotel utiliza mucho más terreno del que declara.
Una vez más es fundamental conocer qué se declaró en ARBA
4. El pago debe ser del 100%?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
Es correcto, ARBA no admite pagos parciales
4.1. Si es así ¿Qué pasa con los que no paguen?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
El CDA decidirá el curso de acción a seguir en este caso y se comunicará al resto de los propietarios.
De nuevo, esta no es una respuesta válida. El CDA no tiene ninguna injerencia en las decisiones relacionadas con los fondos que la Administración y Fiduciaria recaudan, Uds. son quienes administran los fondos y quienes deben rendir cuentas de lo que con ello hagan.
Además, tal como surge del Reglamento del CDA, sólo aconsejan y no es el último responsable de las decisiones, es más la Administración y la Fiduciaria se reservaron el derecho de veto, por ende, la respuesta de que el CDA decidirá el curso de acción no resiste análisis, esto lo decidirá la Fiduciaria/Administración, y claramente no nos están contestando y vuelven a patear la pelota afuera. Seguimos esperando una respuesta clara y concreta, además de fundada y respaldada con la documentación correspondiente.
Otro tema que no analizaron, es que Uds. saben que hay un 30% de propietarios que no van a pagar el impuesto al igual que no pagan las mal llamadas expensas.
Es decir que, se va a recaudar un 30% menos del importe total, ¿qué van a hacer? Que va a pasar con los fondos? Ya que no van a poder pagar porque según sus propias palabras, ARBA no admite pagos parciales
Cómo van a cubrir a la gente que históricamente jamás pagó? Tienen un plan de acción, han avanzado las acciones judiciales contra estos propietarios? O pretenden que quienes pagamos sigamos bancando a todo el barrio?
4.2. Si es así ¿Qué pasa si no recaudan el 100% de dinero por parte de los propietarios, el faltante cómo y quién asume el pago ?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
Esto fue respondido en el punto anterior.
No, no fue respondido, lo cierto es que evadieron darnos una respuesta clara, concreta y concisa.
Insisto, la Administración/Fiduciaria sabe que hay un 30% de vecinos de quienes no recuperan gastos y lo soportamos los vecinos que pagamos en tiempo y forma, entonces, a sabiendas de esta situación, Administración/Fiduciaria: ¿quien va a salir a cubrir el pago del impuesto de estos vecinos morosos?. Demás está decir que no corresponde que se prorratee como lo hacen con las mal llamadas expensas.
Será tiempo que la Administración/Fiduciaria salga a cobrarle a estos morosos, las mal llamadas expensas, deuda que hasta el año pasado ascendía a $ 378 millones aprox. a lo que ahora deberá adicionársele ARBA, cuál es el plan de acción de la Administración/Fiduciaria para lograr recaudar ARBA de estos vecinos? La respuesta, claramente no depende del CDA.
5. ¿Si recaudan menos de la totalidad a pagar, que pasa con los fondos recaudados? los devolverán a cada aportante?, O se quedan con el dinero para otro destino?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
No va a utilizarse lo recaudado para otro destino que no sea el pago de ARBA; el CDA resolverá que acción tomar con los fondos recaudados y sobrantes de existir, y se comunicará la decisión al resto de los vecinos.
Hay alguna declaración jurada y/o compromiso formal de que esto así suceda por parte de la Administración/Fiduciaria, algún seguro de caución o aval a favor de los vecinos por si los fondos se desvanecen o son utilizados para afrontar otros gastos, la cuenta podrá ser compartida con algún otro titular representante de los propietarios, a fin de que si se van a destinar esos fondos a otros pagos, se requiera la conformidad de alguien más?
Disculpen nuestro atrevimiento, pero Uds. no rinden cuentas y entonces se me hace difícil creer que nos van a mostrar que hacen con la plata. Y lo cierto es que en Argentina el que paga mal, paga 2 veces, por ende, teniendo en cuenta que Uds. no son mi acreedor, prefiero pagarle directamente a ARBA, cuando pueda hacerlo.
Más aún, consulté con un Agrimensor matriculado y experto en la materia y deberían haber presentado un plano.
De hecho, Uds. nos informaron en la reunión del hotel que cancelada la deuda (lo que según sus propias palabras ocurrió en diciembre 2023) se procederá a la registración formal del plano y quedará expedito el mismo para la presentación del Plano de Propiedad Horizontal, cuál es el estado de todo esto?
6. ¿Quién será el que recaude ese dinero para realizar el pago? Cómo van a realizar el pago?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
La Administración abrió una cuenta especifica para la recaudación a los fines de que nos fondos no se mezclen con las expensas y será la Administración la responsable del pago que se hará de forma electrónica.
Consulto: esta cuenta no podrá ser compartida con algún propietario de la mesa, a fin de que haya una cotitularidad y certeza de lo que pase con esos fondos. Esto le daría transparencia o en su defecto armar una escrow account, en la que sólo se liberan los fondos con el consentimiento de quienes sean los titulares de dicha cuenta y si se transfieren a ARBA.
7. Entendemos que ARBA da la posibilidad de pagar anualmente y en cuotas. ¿Cómo se implementará nuestra forma de pago?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
De abonarse, se hará por cuotas bimestrales cuyas fechas de vencimiento son: 21/02, 10/04, 11/06, 13/08 y 10/10.
No obstante, estas fechas de vencimiento, como se informó el 9 de febrero, se dividirá el total de las cuotas, salvo la cuota 1 que vence este miércoles próximo, en cuotas mensuales.
8. ¿Cómo se calculará el proporcional de pago para aquellos que ya pagan ARBA?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
No confundir con el pago del tributo municipal el cual recae de manera individual por cada Propietario, ya que el Municipio de Ezeiza emite las partidas en forma individual.
ARBA esta liquidado por las parcelas madres del emprendimiento, con lo cual no es posible que algún propietario este pagando las cuotas 2024 por su cuenta. Una vez que avance el plano de subdivisión y ARBA abra las partidas individuales de cada lote, la obligación de pago recaerá directamente en cada propietario y la administración solo se ocupara de recaudar lo correspondiente a espacios comunes.
Con relación a esta respuesta, consulta el formulario 903 que algunos han pagado, de qué se trataba, porque conforme la liquidación de expensas era ARBA. Es más pagué los honorarios del agrimensor.
9. ¿Cómo será la división del pago de la deuda realizado el 31/12/2023?
RESPUESTA FIDUCIARIA/ADMINISTRACIÓN:
La Fiduciaria ya informó el pasado 29 de diciembre el monto total abonado por todo lo devengado al 31/12/2023, que se distribuirá de la misma manera que las cuotas 2024.
Esto es un tema que se habló en la mesa de trabajo y jamás nos dieron respuesta, ya que lo que se planteaba era que nos permitieran a los propietarios decidir cómo queríamos pagar la financiación.
En los próximos días analizará con el CDA la mejor forma para su devolución.
Una vez más nos patean la respuesta y seguimos en la incertidumbre.
Finalmente, les queremos hacer saber que hemos presentado una consulta en ARBA con este tema a fin que nos aclaren todas las dudas.
Tu Consulta N° 1855447 ha sido ingresado satisfactoriamente.
Recibirás constancia de tu Consulta en el correo electrónico oportunamente consignado.
Con el fin de llevar todo a un buen cauce, solicitamos nos aclaren estas dudas y nos extiendan los certificados de dominio de las 5 parcelas que nos prometieron, para saber el ARBA de quien estamos pagando.
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NO SE ENVIARON LOS CERTIFICADOS DE DOMINOS, SOLICITADOS DESDE SEPTIEMBRE 2023, AVALANDO TITULARIDAD DE LAS PARCELAS
Aprovechamos para pedirles copia de la factura de ARBA 2024 cuyo pago debemos afrontar
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Mil Gracias!!!
Firma: Parte de la Mesa de Trabajo y Algunos Propietarios! (Transparencia y Comunicación)
CONCLUSIÓN TOCAR AQUÍ
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